Investissement immobilier locatif

Intérêt patrimonial de l’investissement en immobilier locatif en direct :

  • Diversifier son patrimoine immobilier
  • Valoriser ses avoirs à moyen et long terme

Imposition des revenus en investissement locatif direct

Si vous louez en direct vous avez la possibilité de choisir deux régimes fiscaux.

1.Régime du micro-foncier

Si votre  revenu foncier annuel brut est inférieur à 15 000 €, vous pouvez adhérer au régime micro-foncier de plein droit (CGI, art. 32).   Attention si le foyer fiscal détient des immeubles en nue-propriété ou soumis aux lois Malraux, Méhaignerie, Périssol, Besson, de Robien; vous ne pouvez pas souscrire au régime micro-foncier.

Depuis 2003, les personnes détenant des parts dans des SCI soumises à l’IR ou des SCPI, sous réserve qu’elles  soient également propriétaires d’un bien immobilier donné en location nue peuvent souscrire à ce régime. Dans ce cas et uniquement dans ce cas, la limite de 15 000 € se fixe en prenant en compte la quote-part du contribuable dans les recettes brutes de ses sociétés concernées.

En régime  micro-foncier, vous êtes dispensés de remplir la déclaration n° 2044. Il vous suffit de reporter, sur votre déclaration d’ensemble, le montant des recettes locatives (ligne BE, ou ligne BL si les revenus sont soumis à la Contribution sur les Revenus Locatifs).
Le revenu net imposable sera déterminé après abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus.

Si ce régime est applicable de plein droit dans le cas d’investissement locatif en direct, il vous est possible d’opter pour le régime réel d’imposition, pour une durée obligatoire de 3 ans (reconductible tacitement tout les ans). A vous de voir si déduire le montant réel de vos charges est plus avantageux que l’abattement forfaitaire.

2.Régime réel d’imposition

Si votre revenu brut foncier annuel excède 15 000€ vous vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-foncier. Vous devez donc vous déclarer sur le régime réel d’imposition.
Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l’impôt sur les revenus avec des modalités particulières.

Comment se calcule le revenu foncier imposable?

Le revenu foncier imposable est égal à la somme des loyers bruts après déduction des divers frais et charges comme les dépenses de réparation ou d’entretien, les dépenses d’amélioration , les dépenses acquittées pour le compte du locataire et restant définitivement à la charge du propriétaire, les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d’éviction et frais de relogement , les frais de gestion, les primes d’assurance, les intérêts des dettes, la taxe foncière).
Si les charges dépassent les recettes, déficit foncier existe. Ce déficit foncier se soustrait d’abord sur vos autres revenus fonciers, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Les déficits provenant des intérêts d’emprunt s’imputent uniquement sur les revenus fonciers et non sur le revenu global. Ils seront donc reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Imposition des plus-values liées aux investissements locatifs

Les plus values immobilières des personnes physiques sont taxées à un taux proportionnel de 16 % sans les prélèvements sociaux. La taxe monte à 27% avec les prélèvements sociaux.
La déclaration intervient au moment de l’acte de vente du ou des biens. Le dépôt du formulaire et le paiement de l’impôt seront obligatoirement effectués par le notaire à votre place.
Lors de la cession d’un bien immeuble dans le cadre de l’investissement locatif en direct, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat auquel on ajoute les frais d’acquisition et les droits de mutation à titre gratuit.

1. Le prix d’acquisition est majoré :

Des frais d’acquisition du bien immobilier soit (selon votre situation)

  • Pour son montant réel, sur justificatif
  • Par le biais d’un forfait égal à 7,5 % du prix d’acquisition

Des dépenses de travaux

  • Pour leur montant s’ils sont réalisés par une entreprise extérieure et sur présentation des factures. Et uniquement si ces travaux n’ont pas déjà fait l’objet d’une réduction d’impôt ou pris en compte pour la déduction des charges locatives
  • Ou d’un forfait de 15 % en cas de cession d’un bien plus de cinq ans après son acquisition. Aucun justificatif n’est nécessaire.

2. La plus-value brute calculée fait ensuite  l’objet d’un abattement :

  • Qui est lié à la durée de détention : 10 % par année de détention au delà de la cinquième année de détention
  • Qui est fixe: 1 000 € applicable à chaque vente d’immeuble.

3. La plus-value nette ainsi obtenue est taxée au taux proportionnel de 27 % (avec 11% de prélèvements sociaux)

Les cessions d’immeubles dont le prix est inférieur à 15 000 € sont exonérées pour les immeubles bâtis.

Les immeubles, détenus depuis plus de quinze ans lors de leur cession, sont exonérés de tout impôt sur les plus-values,en comptant l’abattement spécifique de 10 % par an au-delà de la cinquième année.
Attention si la cession effectuée dégage une moins-value, il n’est pas possible de la soustraire  sur d’autres plus-values immobilières, même si toutes les cessions sont réalisées la même année.