Loi Borloo

Caractéristiques de la Loi Borloo

Personnes concernées par la Loi Borloo et son dispositif:

  • les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes) ;
  • les personnes physiques qui réalisent un investissement en indivision ;
  • les personnes qui réalisent un investissement par l’intermédiaire d’une SCPI ;

Remarque : Le dispositif borloo n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés : nu-propriétaires, usufruitiers (sauf démembrement résultant du décès de l’un des époux soumis à imposition commune).

Logement  bénéficeiant du dispositif « Robien recentré »

Il s’agit des logements suivants :

  • logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1er septembre 2006
  • logements que le contribuable fait construire et qui font l’objet à compter du 1er septembre 2006 d’une déclaration d’ouverture de chantier
  • locaux affectés à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, granges, hangars, etc …) acquis à compter du 1er septembre 2006 par le contribuable en vue de les transformer en logements ;
  • logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation1 leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs à compter du 1er septembre 2006.

Reprise du zonage du dispositif « Robien » et mise en place de nouveaux plafonds de loyers (taux pour 2008) :

Le propriétaire (bailleur) doit s’engager à respecter les plafonds de loyers fixés par décret. Les plafonds de loyers mensuels par mètre carré sont calculés charges non comprises.

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Catégorie de locataire de la loi Borloo populaire

L’engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable.

Eco conditionnalité

Le logement doit être aux normes HQE (caractéristiques thermiques, performance énergétique…). Cette condition est issue de la Loi de Finances pour 2009. Seuls les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire sont concernés par cette éco-conditionnalité.

Plafonds de ressources des locataires en dispositif borloo populaire

Pour les baux conclus en 2008, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

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Amortissements déductibles grâce à la loi Borloo popualaire

Le dispositif « Borloo neuf » permet de déduire l’amortissement du logement acquis ou construit des revenus fonciers. Le taux de l’amortissement est de :

  • 6 % les 7 premières années,
  • 4 % les 2 années suivantes.
  • A l’issu de la période initiale de 9 ans, le propriétaire peut donc, par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d’un complément de déduction de 2,5 % du prix d’acquisition.

L’amortissement total peut donc être porté à 65 % de la valeur du bien lorsque la période de location atteint 15 ans. Remarque : L’avantage en impôt procuré par les déductions au titre de l’amortissement d’impôt entre dans le champ d’application du plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif limite l‘avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions, de déductions, ou de crédits d’impôt à la somme des deux montants suivants : 25 000 € et 10 % du revenu imposable selon le barème progressif.

Délai de location

La date de mise en location effective du bien est sans incidence sur le dispositif applicable. Elle doit toutefois avoir lieu dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du logement, celle de son achèvement ou celle des travaux, selon le cas. L’engagement de location de 9 ans doit être joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle prend effet la location dont les revenus bénéficient de l’amortissement.

Remise en cause du dispositif Borloo

Le non respect des conditions d’application du dispositif entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal :

  • L’absence de location dans le délai de 12 mois
  • L’occupation du logement par le propriétaire ou un membre du foyer fiscal
  • La cession du logement ou des parts pendant une période d’engagement de location
  • La location à un autre usage que l’habitation principale (que ce changement d’usage soit le fait du propriétaire ou du locataire)
  • Le dépassement du plafond autorisé
  • Le non respect des plafonds de ressources des locataires
  • Le démembrement de propriété du logement
  • L’inscription de logement à l’actif d’une entreprise

Le montant des amortissements déduits et le montant de la déduction spécifique seront réintégrés dans les revenus fonciers de l’année au cours de laquelle la remise en cause interviendra (avec application du système du quotient).

Simulation Borloo:

Un investissement sur fonds propres de 300.000 € réalisé sur un immeuble neuf de 71m² (en agglomération parisienne) qui est loué pour 13.000 € par an se traduirait de la façon suivante la première année : Loyers= 13 000€ Déduction spécifique de 30 %= 3 900€ Frais déductibles= 800€ Amortissement de 6 % =18 000€ résultat foncier (déficit) = – 9 700€ gain d’impôt (taux marginal de 40 %)= 3 880€ Remarque 1 : La déduction spécifique de 30% n’est réputée couvrir aucune dépense particulière. Elle sera donc pratiquée avant celle des frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun. Remarque 2 : Les amortissements réalisés dans le cadre d’un immeuble neuf n’ont aucune incidence sur le calcul de la plus-value. Remarque 3 : En cas de non respect des engagements, les services fiscaux reprendront le bénéfice des déductions fiscales accordées de toutes les années (conditions de ressources ou des loyers) ou de mutation avant 9 années (sauf décès). Les montants repris seront assortis des pénalités de retard (0,40 % par mois) et éventuellement de majorations (40 % en cas de mauvaise foi, 80 % en cas de manoeuvres frauduleuses).