Loi de Robien

Pourquoi investir en immobilier locatif dans le cadre du régime Robien recentré
Raisons de choisir le dispositif de Robien pour défiscaliser:

  • Valoriser des actifs à moyen et long terme
  • Disposer de revenus complémentaires
  • Diminuer son imposition par la création d’un déficit foncier

La loi de finances applicable au 1er janvier 2009 a modifié le cadre du régime Robien recentré en créant un nouveau dispositif de réduction d’impôt.
A compter du 1er janvier 2009, les investisseurs auront le choix entre le mécanisme de l’amortissement (régime du Robien recentré ou du régime Borloo Populaire) ou la réduction d’impôt du régime dit Scellier.
En revanche, à compter du 1er janvier 2010, ils devront opter pour ce dernier dispositif. Par ailleurs, la loi de finances pour 2009 et venue ajouter une éco-conditionnalité au dispositif du Robien recentré actuel.

CARACTERISTIQUES DE LA LOI DE ROBIEN

Personnes concernées :

  • les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes)
  • les personnes physiques qui réalisent un investissement en indivision
  • les personnes qui réalisent un investissement par l’intermédiaire d’une SCPI

Remarque sur la loi de Robien:
Le dispositif n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés : nu-propriétaires, usufruitiers (sauf démembrement résultant du décès de l’un des époux soumis à imposition commune).

Catégories de logement ouvrant droit au bénéfice du dispositif du « Robien
recentré »

  • logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1er septembre 2006
  • logements que le contribuable fait construire et qui font l’objet à compter du 1er septembre 2006 d’une déclaration d’ouverture de chantier
  • locaux affectés à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux,
    granges, hangars, etc …) acquis à compter du 1er septembre 2006 par le contribuable en vue de les transformer en logements
  • logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation1 leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs à compter du 1er septembre 2006.

Zonage du dispositif « Robien » et plafonds de loyers (taux pour 2008)

Le propriétaire (bailleur) doit s’engager à respecter les plafonds de loyers fixés par décret. Les plafonds de loyers mensuels par mètre carré sont calculés charges non comprises.

loi de robien

Catégories de locataires selon la loi de Robien

Le locataire doit être une personne physique qui n’est pas un membre du foyer fiscal du contribuable. Sous cette condition, il peut s’agir d’un ascendant ou d’un descendant du contribuable

Eco conditionnalité du dispositif de Robien recentré

Le logement doit être aux normes HQE (caractéristiques thermiques, performance énergétique…). Obligation issue de la Loi de Finances pour 2009.

Délai de location d’un bien acheté en de Robien

La date de mise en location effective du bien doit respecter le délai de réalisation des travaux. Ce délai est encadré pour la réduction d’impôt.
Ainsi, la loi précise que l’achèvement de la construction ou des travaux doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande du permis de construire ou de l’acquisition du local destiné à être transformé.

En ce qui concerne l’application de l’amortissement du dispositif de robien

Lorsque le propriétaire prend l’engagement de louer un local nu à usage d’habitation principale pendant 9 ans (La période de 9 ans est appréciée de date à date à partir de la date d’effet du bail initial), il peut procéder à un amortissement de la valeur du bien de :

  • 6 % les 7 premières années
  • 4 % les 2 années suivantes.

L’amortissement total du dispositif de Robien recentré ne peut donc excéder 50 % de la valeur du bien.

Remarque : La possibilité de proroger l’amortissement pendant 6 ans en cas de poursuite du bail est supprimée dans ce régime.
A noter cependant qu’une possibilité de prorogation est prévue dans le cadre du dispositif Borloo neuf.
L’avantage en impôt de la loi de Robien procuré par les déductions au titre de l’amortissement d’impôt entre dans le champ d’application du plafonnement des niches fiscales.
Ce dispositif limite l’avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions, de crédits d’impôt ou d’amortissement à la somme des deux montants suivants : 25 000 € et 10 % du revenu imposable selon le barème progressif.

La date de mise en location effective du bien est sans incidence sur le dispositif applicable. Elle doit toutefois avoir lieu dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du logement, celle de son achèvement ou celle des travaux, selon le cas.

L’engagement de location de 9 ans doit être joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle prend effet la location dont les revenus bénéficient de l’amortissement.

Remise en cause du dispositif de Robien recentré

Le non respect des conditions d’application du dispositif entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. Le montant des amortissements déduits est alors réintégré dans les revenus fonciers de l’année au cours de laquelle la remise en cause intervient (avec application du système du quotient).
Remettent en cause le dispositif :

  • L’absence de location dans le délai de 12 mois
  • L’occupation du logement par le propriétaire ou un membre du foyer fiscal
  • La cession du logement ou des parts pendant une période d’engagement de location
  • La location à un autre usage que l’habitation principale (que ce changement d’usage soit le fait du propriétaire ou du locataire)
  • Le dépassement du plafond de loyer autorisé
  • L’inscription du logement à l’actif d’une entreprise
  • Simulation loi de Robien

    Un investissement sur fonds propres de 300.000 € réalisé sur un immeuble neuf de 71m² (en agglomération parisienne) qui offre un rendement brut de 4,5 % se traduirait de la façon suivante la première année :

    simulation de robien

    Remarque 1 : Les déficits générés par un logement placé dans le cadre du dispositif « Robien » sont imputables
    dans les conditions de droit commun.
    Remarque 2 : Les amortissements réalisés dans le cadre d’un immeuble neuf n’ont aucune incidence sur le
    calcul de la plus-value.
    Remarque 3 : En cas de non respect des engagements, les services fiscaux reprendront le bénéfice des
    déductions fiscales accordées de toutes les années (conditions de ressources ou des loyers) ou de mutation avant 9 années (sauf décès).
    Les montants repris seront assortis des pénalités de retard (0,40 % par mois) et éventuellement de majorations (40 % en cas de mauvaise foi, 80 % en cas de manoeuvres frauduleuses).