Loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui permet de valoriser des avoirs à moyen et long terme, disposer de revenus complémentaires et surtout de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Caractéristiques de la loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilier. Ce dispositif a été profondément modifié par la loi de Finances pour 2009.

Elle permet aux propriétaires d’immeubles, situés dans certaines zones, de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à des dépenses de travaux de restauration.

Avant la loi de Finances pour 2009, le régime Malraux reposait sur un dispositif de déduction des dépenses et d’imputation des déficits sans limitation de montant. Seules les opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le1er janvier 2009 relèvent de cet ancien dispositif.

Comment bénéficier de la loi Malraux?

Le dispositif Malraux s’applique aux logements d’habitation situés dans un secteur sauvegardé (Les périmètres des secteurs sauvegardés peuvent être consultés en mairie de chaque commune concernée par un plan de sauvegarde, et à la préfecture de chaque départemen) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, à condition que les travaux soient déclarés d’utilité publique.

Bien que devant opérer une restauration complète de l’immeuble, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l’immeuble qui nécessitent une intervention. Enfin, en aucun cas les travaux ne doivent devenir des travaux de construction ou d’agrandissement de la surface de l’immeuble.

La réduction d’impôt s’applique aux immeubles détenus en pleine propriété et en indivision.

Conditions d’application de la loi Malraux

Affectation de l’immeuble

Avant la loi de Finances pour 2009, l’immeuble devait exclusivement être affecté à l’habitation. A compter du 1er janvier 2009, la réduction d’impôt mis en place étend le champ d’application :

  • aux immeubles à usage d’habitation
  • aux immeubles destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage (réaffectation d’unlocal en usage d’habitation)
  • aux immeubles professionnels (si le produit de la location de ce local est imposé entre les mainsdu propriétaire dans la catégorie des revenus fonciers)

L’opération de restauration doit être réalisée à l’initiative du propriétaire de l’immeuble, d’une Association Foncière Urbaine si l’immeuble n’appartient pas à un propriétaire unique, d’une collectivité publique, ou d’un organisme chargé par elle, tel que établissement public d’aménagement, société d’économie mixte, etc.).

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le local pendant une durée de neuf ans (avant la réforme de la loi de finance la loi Malraux prévoyait un engagement de location de 6 ans). Si le local est à usage d’habitation, il doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire.

Ce propriétaire peut être une société civile immobilière : c’est alors elle qui prend l’engagement de location pendant 9 ans .

Dans ce cas, les associés doivent prendre en plus, de leur côté, l’engagement de conserver leurs titres pendant neuf ans.

L’engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
De même, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration ;

Régime fiscal de la loi Malraux

Dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux :

Les revenus sont imposés entre les mains des propriétaires (ou des associés de SCI lorsque l’immeuble appartient à une telle société) dans la catégorie des « revenus fonciers », déduction faite de certaines charges. Ainsi, ouvrent droit à réduction :

Charges foncières de droit commun

Les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt sont limitativement énumérées par la loi (Dans l’ancien régime Malraux, toutes les dépenses de droit commun ouvraient droit à déduction) :

  • les dépenses de réparation et d’entretien (CGI art. 31, I-1° -a)
  • les primes d’assurance (CGI art. 31, I-1° -a bis)
  • les dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31, I-1° -b)
  • les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31, I-1° – b bis)
  • les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant perçues au profit des collectivités locales (CGI art. 31, I-1° -c)
  • les frais de gestion (CGI art. 31, I-1° -e)

La fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et employées par le syndic ouvre également droit à réduction d’impôt.

Dépenses spécifiques

La loi de Finances pour 2009 étend le dispositif de réduction d’impôt à l’ensemble des dépenses de travaux imposés et/ou autorisés par l’autorité publique (Dans l’ancien dispositif, les dépenses spécifiques étaient limitativement énumérées. ), c’est à dire avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la DUP ou dans le PSMV approuvé).
Il peut s’agir notamment :

  • de dépenses de travaux de démolition imposés par l’autorité publique
  • de dépenses de travaux de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants
  • de dépenses de travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant temporairement perdu cet usage

Les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration sont déductibles dès lors qu’ils ont été exposés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière déclarée d’utilité publique et que les dépenses qui affectent l’immeuble sont elles-mêmes éligibles à la réduction d’impôt.

Date de la réalisation des dépenses

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont celles supportées par les contribuables à compter soit de la date de délivrance du permis de construire soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant.

Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant quatre années d’imposition au maximum.

Calcul de la réduction d’impôt Malraux

Le taux de la réduction d’impôt diffère selon la zone de protection concernée. Il est égal :

  • à 30 % du montant des dépenses pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
  • à 40% du montant de dépenses pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé

Avec un plafond annuel de 100 000 € (Dans le cadre de l’ancien « Malraux » aucun plafonnement des dépenses n’était prévu.

Le propriétaire est donc susceptible de bénéficier d’une réduction d’impôt maximale annuelle de 30 000 € ou 40 000 € selon la zone de localisation de l’immeuble.

Cette réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafonnement des niches fiscales.

Ce dispositif limite l’avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions ou de crédits d’impôt (dont la réduction « Malraux ») à la somme des deux montants suivants : 25 000 € et 10 % du revenu imposable selon le barème progressif.

Simulation loi Malraux

Soit un contribuable propriétaire d’un appartement compris dans un immeuble faisant l’objet d’une restauration complète et situé dans une ZPPAUP.

Les travaux de restauration, débutés en novembre 2009, s’achèvent en septembre 2012. Au cours de cette dernière année, il supporte des dépenses de travaux pour un montant de 150 000 €. La réduction d’impôt est égale à 30 % du montant des dépenses, retenues dans la limite de 100 000 €, soit un avantage fiscal de 30 000 €. La fraction des dépenses excédant le plafond (50 000 €) est perdue

Règle de non cumul

La réduction d’impôt ne se cumule pas avec les réductions d’impôts au titre des

  • investissements locatifs réalisés dans des résidences de tourisme
  • investissements réalisés dans une résidence hôtelière à vocation sociale
  • investissements réalisés outre-mer par des personnes physiques

Remise en cause de la réduction d’impôt de la loi Malraux

La réduction d’impôt obtenue est reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient une rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts de la société possédant le bien loué, le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts.

Il n’y a pas de remise en cause du régime si le démembrement résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune et sous condition de reprise des engagements courants à la date du décès par le conjoint survivant. S’il ne demande pas cette reprise des engagements, les réductions d’impôt pratiquées par l’ancien foyer fiscal font l’objet d’une remise en cause.

Les autres dépenses

Les charges autres qui n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt, demeurent en revanche déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun tel que les intérêts d’emprunt.

Plus-values :

Lors de la cession d’un bien immeuble, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat compte tenu des frais d’acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.

En règle générale, le prix d’acquisition est majoré des dépenses de travaux. Cependant, les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne peuvent pas être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

A ce titre, les travaux ayant déjà fait l’objet d’une réduction dans le cadre de la loi Malraux ne sont pas pris en compte.

1 pensée sur “Loi Malraux”

  1. BIEN ACQUIS EN 2008 SOUS LA LOI MALRAUX
    PLUS DE LOCATAIRE DEPUIS PLUS 1 AN PEUX T IL AVOIR UNE REMISE EN CAUSE DE LA REDUCTION IR MERCI

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