Loi Pinel

Dernière née en terme de fiscalité immobilière la loi Pinel entérinée par le denier projet de loi de finance est effective depuis le 1er janvier 2015 (même si elle est applicable rétroactivement depuis septembre 2014). A l’initiative de cette loi, le gouvernement Valls II et sa ministre du Logement Sylvia Pinel, ce dispositif vise à dynamiser un marché de l’immobilier en berne. Si la baisse des prix entamée depuis 2013 est un des signes de la faiblesse du marché, le nombre de mise en chantier est à un niveau alarmant puisqu’il faut remonter à la dernière crise immobilière du début des années 1990 pour retrouver un nombre de logements autorisés si faible (source insee.fr).

Si par le passé le mécanisme de carotte fiscale a semble-t-il fonctionné (les lois Périssol, Besson, De Robien et Scellier), le dispositif Duflot prédécesseur de la loi Pinel, n’a pas eu l’effet escompté; c’est donc avec un calendrier revisité et des conditions plus flexibles que la loi Pinel pourrait donner le coup fouet nécessaire au redémarrage de l’immobilier locatif, véritable moteur de la demande en terme d’immobilier neuf.

Barème de défiscalisation

L’achat d’un bien au régime Pinel oblige le nouveau propriétaire à louer son bien sur 6, 9 ou 12 ans.
En fonction de la durée de mise en location celui-ci pourra prétendre à une réduction d’impôt de 36.000€ sur 6ans, 54.000€ sur 9ans et 63.000€ sur 12ans.

Pinel 6 ans : 12% du coût de revient du bien (2% de l’année 1 à 6)
Pinel 9 ans : 18% du coût de revient du bien (2% de l’année 1 à 9)
Pinel 12 ans : 21% du coût de revient du bien (2% de l’année 1 à 9 puis 1% de l’année 10 à 12)

Encadrement et conditions du dispositif

La loi Pinel est soumise à des conditions, sur la nature du projet, sa localisation et les conditions de location de celui-ci.

La nature des projets immobiliers concernés :

  • Les biens immobiliers achetés neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
  • Les biens neufs
  • les biens inachevés, acquis dans le but de terminer les travaux de construction.
  • via la souscription à des titres de SCPI éligible Pinel

Emplacement des biens éligibles Pinel

Le code de la construction et de l’habitation a actualisé les zones immobilières du territoire français. Ainsi depuis Octobre 2014 le nouveau zonage Pinel se reparti comme suit :

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la couronne parisienne.
  • Zone A : Île-de-France, Grande couronne parisienne, Côte d’Azur et partie française de l’agglomération genevoise, Marseille, Lyon, Lille et Montpellier
  • Zone B1 : Comprend les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, comme Toulouse, Le Havre, Caen, Dijon, Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle les départements d’outre-mer (coutumier du coup de pouce fiscal) et la Corse.
  • Zone B2 : Comprend les communes de plus de 50 000 habitants.

La Zone C est exclue du dispositif Pinel, elle correspond aux autres communes de moins de 50.000 habitants qui n’ont pas été jugé comme des zones immobilière nécessitant le coup de pouce de l’Etat.

Plafonds des loyers

  • Zone A bis : 16,75€ m²
  • Zone A : 12,42€ m²
  • Zone B1 : 10€ m²
  • Zone B2 : 8,69€ m²

Ces plafonds sont bien sur amener à évoluer en fonction des prix du marché locatif, le propriétaire pourra ainsi procéder à des ajustements de loyer en suivant l’indice de référence des loyers.

La Nouvelle-Calédonie, le Polynésie Française et îles Wallis-et-Futuna bien qu’en zone B1 dispose d’un plafond de loyer réévalué sur la base de celui de Zone A.

Défiscaliser en famille c’est possible

Nouveauté de la loi Pinel, il est possible de louer son bien Pinel à un membre de sa famille (ascendant et descendant), seul sont exclus les membres d’un même foyer fiscal.

Plafond de ressource pour le locataire

plafond ressources pinel 2015

Le dispositif Pinel n’a pas pour objectif unique de relancer la construction, il vise également à rajeunir le parc immobilier locatif et à mettre sur le marché des biens neuf à des prix attractifs. En tout logique, ces logements à loyer plafonnés vise donc tous les foyers locataires dans la limite de plafonds de ressources
Les plafonds de ressources sont spécifiques pour l’ourtremer voir le tableau sur legifrance.

Le plafond de ressource correspond à la somme des revenus imposables de l’année N-1 du foyer locataire, en clair en pour l’année 2015 il s’agira des revenus de l’année 2013. Les conditions de ressources sont figés à N-1 et cela même si les revenus du locataire augmentent au cours du bail de location.

Plafonds et limites de la défiscalisation en Pinel

  • 300.000 de prix de revient.
  • 6.000€ par an les 6 ou 9 premières années (2% de 300.000€) puis 3.000€ les 3 dernières années (1% de 300.000) si vous faites un investissement sur 12 ans.
  • Au total :
    • sur 6 ans le plafond est de 36.000€
    • sur 9 ans le plafond est de 54.000€
    • sur 12 ans le plafond est de 63.000€
  • 10.000€ par an (toute autre dispositif de défiscalisation compris).
  • 18 000€ pour le dispositif Pinel outremer.
  • 2 investissements Pinel par an, il doit se faire dans limite des 300.000€ de prix de revient total.

Sources & références :
Article 199 novovicies du CGI
Zonage immobilier mis à jour par l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation
Plafonds de ressources du dispositif Pinel défini par Article 2 terdecies du CGIAN3

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