Loi Scellier

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Intérêt patrimonial de la loi scellier

La loi scellier a fait l’objet de rabots successifs, et disparaîtra selon toute vraisemblance le 31 décembre 2012. elle permet pour une année encore de valoriser des actifs à moyen et long terme, de disposer de revenus complémentaires et de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier.

Le régime dit « scellier » a été créé en 2008 puis modifié par la loi de finances rectificative pour 2011 (applicable au 1er janvier 2012).

La Loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement qui respecte soit les conditions du régime Borloo populaire soit du régime Robien recentré. Ce mécanisme est temporaire et s’applique jusqu’au 31 décembre 2012, cette mesure a fait l’objet de baisse succesives d’abord de 25% puis de 22% pour finir à 13% cette loi reste toutefois attreyante à plusieurs égards.

Dans les faits la loi Scellier (classique) permet donc de déduire 13 % du prix de revient de son investissement. Cette réduction s’étage sur les neuf premières années avec une répartition linéaire.

Exemple : pour un investissement de 300 000 €, la réduction est de 300 000*13%/9 soit 4 333€ par an sur 9ans pour un total de 39 000€.

A noter que la réduction d’impôt est toujours de 21% pour les investissements scellier social BBC (aussi appelé loi scellier intermédiaire).

Caractéristiques de la loi Scellier

Personnes concernées par le régime Scellier:

  • Les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes)
  • les personnes physiques qui réalisent un investissement en indivision ; – les personnes qui réalisent un investissement par l’intermédiaire d’une SCPI

Remarque :Le dispositif Scellier n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés : nu-propriétaires, usufruitiers (sauf démembrement résultant du décès de l’un des époux soumis à imposition commune).

Catégories de logement concerné par le régime Scellier

Il s’agit des logements suivants :

  • Logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013
  • Logements que le contribuable fait construire et qui font l’objet entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 d’une déclaration d’ouverture de chantier, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande.
  • Les logements neufs
  • Locaux affectés à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, granges, hangars, etc …) acquis par le contribuable entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 en vue de les transformer en logements, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande
  • Logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation (définis par décret) leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012
  • Souscriptions en numéraire au capital initial et aux augmentations de capital réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013.

Zonage du dispositif et plafonds de loyers dans le régime Scellier (A jour pour 2012)

Le propriétaire (bailleur) doit s’engager à respecter les plafonds de loyers fixés par décret. Les plafonds de loyers mensuels par mètre carré sont calculés charges non comprises.

Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genévois français
Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les DOM, la Corse et les îles
Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l’Ile de France

  Scellier avant le 31/12/2010 Scellier à partir du 01/01/2011
Libre Intermédiaire Libre Intermédiaire
Zone Abis 21.84€ 17.47€ 21.70€ 17.36€
Zone A 16.10€ 12.88€
Zone B1 15.19€ 12.15€ 13€ 10,40€
Zone B2 12.42€ 9.94€ 10.60€ 8.48€
Zone C - - 6.10€ 4.88€

A qui louer son acquisition en régime Scellier

Dans le cadre d’un Investissement Scellier la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. Cette règle permet de louer le bien a un enfant à condition qu’il ne fasse plus partie du foyer fiscal.

Eco conditionnalité

Le logement doit être aux normes HQE (caractéristiques thermiques, performance énergétique…).

Plafonds de ressources des locataires avec la loi Scellier

Le locataire doit répondre à des critères de ressources en cas d’option pour le régime scellier-borloo (afin de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire et d’une prorogation du dispositif au delà de 9 ans.). Les plafonds sont les suivants :

Composition du foyer locataire

Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Célibataire 44 793€ 33 272€ 30 500€ 30 294€
Marié 66 943€ 48 860€ 44 789€ 40 717€
C OU M+ 1PC 80 471€ 58 493€ 53 619€ 48 744€
C OU M+ 2PC 96 391€ 70 790€ 64 891€ 58 992€
C OU M+ 3PC 114 109€ 83 085€ 76 163€ 69 237€
C OU M+ 4PC 128 402€ 93 720€ 85 911€ 78 101€
Par PC sup. + 14 312€ + 10 646€ + 9 758€ + 8 871€

C = célibataire ; M = couple soumis à imposition commune ; PC = personne à charge.

Délai de location pour bénéficier de la loi Scellier

L’achèvement de la construction ou des travaux doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande du permis de construire ou de l’acquisition du local destiné à être transformé.

Engagement de location en régime Scellier

Dans le cadre de la loi Scellier, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Remise en cause du dispositif Scellier

Le non respect des conditions d’application du dispositif entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal ; Ainsi que :

  • L’absence de location dans le délai de 12 mois ;
  • L’occupation du logement par le propriétaire ou un membre du foyer fiscal
  • La cession du logement ou des parts pendant une période d’engagement de location
  • La location à un autre usage que l’habitation principale (que ce changement d’usage soit le fait du propriétaire ou du locataire)
  • Le dépassement du plafond autorisé
  • Le non respect des plafonds de ressources des locataires
  • Le démembrement de propriété du logement

Sources & autres dossiers :

A noter qu’il existe désormais un hotline d’information Scellier mise à disposition par le gouvernement : 0805 160 075 (numéro vert)

mis à jour le 10/01/2012

Article en rapport : Application de la loi scellier dans les DOM TOM
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