Améliorer la rentabilité de ses investissements immobiliers

rentabilité immobilier
Malgré un environnement économique au dynamisme modéré et une croissance démographique timorée le marché immobilier et la demande immobilière est en reprise. La viabilité des investissements locatifs est toutefois précarisé par un environnement juridique qu’on peut qualifier d’instable. Bien que la loi Alur vienne clarifier certains points, elle apporte également son lot de lourdeurs administratives supplémentaires pour les bailleurs. Le plafonnement des loyers est une autre illustration du carcan juridico-politique qui vient s’immiscer dans la vie de l’investissement locatif. Si l’encadrement des loyers ne concerne pour l’instant que Paris, l’exécutif réfléchit toutefois à élargir ces mesures aux grandes villes de France avec la création d’observatoires de loyers mis en place pour mesurer et surveiller le marché de location tout ceci pour « examiner l’opportunité » de fixer des plafonds de loyer, une perspective qui a de quoi contrarier les propriétaires.

La solution de facilité pour un propriétaire en gestion locative est clairement de confier son bien à une agence qui s’il elle fait bien son travail vous économisera beaucoup de temps. L’inconvénient de confier son bien à une agence est bien entendu le coût inhérent à cette prestation de service qui prendra généralement en charge l’encaissement des loyers, l’édition de quittance, la régularisation et la collecte des charges locatives, le coût est bien souvent compris entre 5 et 8% des loyers selon les gestionnaires.

Dès lors gérer seul son ou ses bien(s) est une alternative intéressante pour ne pas voir fondre la rentabilité de votre investissement, naturellement diminué par des frais. L’éventuel rafraîchissement des parties communes, les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien et bien sur la fiscalité sur les revenus foncier sont autant de frais à la charge du bailleur.

Déduire ses frais

En deça de 15.000€ vous êtes éligible à un abattement forfaitaire de 30% réputé couvrir tous les frais et charges, c’est le régime micro-foncier. Au-dessus de 15.000€ de revenu locatif vous passez obligatoirement au réel, il vous faudra alors déduire la totalité des frais sont déductibles la quasi totalité des travaux entrepris par le propriétaire, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les frais d’administration et de gestion.

Défiscaliser

Recourir à des dispositifs de défiscalisation tel la loi pinel est bien entendu une solution pour améliorer la rentabilité de l’investissement, même si la grande majorité des biens concernés sont issue de l’immobilier neuf, connu pour avoir un prix m² un peu supérieur au marché dont la valeur aura tendance à s’apprécier plus lentement qu’un bien ancien.

Faut-il gérer seul ?

La gestion locative est un métier, et gérer la vie d’une location est consommateur de temps, toutefois si vous êtes correctement outillé vous pouvez vous en sortir seul. Une documentation didactique publiée en ligne et éditée par la DGCCRF est disponible depuis : http://www.economie.gouv.fr/files/directions_services/dgccrf/documentation/publications/depliants/anciens_depliants/louer_logement.pdf.
Des services d’outils de gestion locative indépendant en ligne commence à se multiplier à des tarifs complètement éloignement des agences traditionnelles – Toutefois encore très peu de réseaux d’agences immobilière classique propose ce genre de service même si on peut citer Nexity, qui a travers la création d’une filiale e-gérance propose un service que l’on pourrait qualifier d’auto-gestion locative assistée.

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